아파트담보대출 한도 결정 기준｜LTV·DTI·DSR 한 번에 정리

아파트담보대출 한도는 3가지 규제로 “1차 컷”이 잡힙니다

실무에서 한도는 보통 LTV → DSR(또는 DTI) → 은행 내부심사 순서로 좁혀집니다. LTV가 “담보 기준 상한”이라면, DSR은 “소득 기준 상한”입니다. 결국 둘 중 더 낮게 나오는 쪽이 실제 한도에 가까워지는 구조로 이해하면 빠릅니다.

• LTV: 담보가치 대비 대출 비율(지역·대상·정책에 따라 구간이 달라짐)
• DTI: 연소득 대비 주담대 원리금 + 기타대출 이자 부담 비율(상품/상황에 따라 적용)
• DSR: 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환 부담 비율(일반적으로 40% 관리가 핵심)

※ 규제 수치(LTV 구간 등)는 정책·지역 지정에 따라 수시로 바뀔 수 있습니다. 본문에서는 “계산 순서와 판단법”을 중심으로 설명하고, 최종 수치는 반드시 은행 상담/공식 공지로 확인하는 흐름이 안전합니다.

계산기 숫자부터 찍어보는 게 유리한 구간이 있습니다

매매 계약 전에 최소한 이것만은 확인하는 게 좋습니다. ① 내가 DSR로 묶이는 타입인지, ② 월 상환액이 생활비를 압박하지 않는지입니다. 특히 2025년 7월 이후 적용된 스트레스 DSR(3단계)는 산정 과정에서 가산금리를 반영해, 같은 소득이라도 “예전 기준보다 한도가 줄어드는 체감”이 발생할 수 있습니다.

LTV 한도 계산법: “담보 기준 상한”을 먼저 잡습니다

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능 비율입니다. 예를 들어 동일한 5억 아파트라도, 적용 LTV가 달라지면 시작점이 완전히 달라집니다. 실무에서 가장 흔한 실수는 “LTV로 나오는 금액이 곧 내 한도”라고 생각하는 것인데, 실제로는 DSR에서 더 깎이는 경우가 많습니다.

또 하나의 변수는 “지역/규제 상태”입니다. 규제지역 지정 여부에 따라 LTV 구간이 달라질 수 있고, 생애최초 등 예외 구간이 붙으면 다시 달라집니다. 따라서 LTV는 내가 속한 구간을 확인하고, 그 구간에서 “담보 기준 최대치”를 잡는 용도로 보는 게 정확합니다.

DSR 한도 계산법: “소득 기준 상한”에서 최종이 갈립니다

DSR은 연소득 대비 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출의 원리금이 어느 정도 비중을 차지하는지 보는 지표입니다. 주담대만 보는 게 아니라 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등이 같이 들어오면 주담대 몫이 줄어드는 방식이라, 계약 전 “기존 부채 정리 여부”가 곧 한도 전략이 됩니다.

그리고 최근 체감에 큰 영향을 주는 게 스트레스 DSR입니다. 산정 시 가산금리를 반영해 “미래 금리 상승 위험”을 보수적으로 계산하는 방식이라, 같은 소득이어도 예전보다 한도가 덜 나오는 상황이 발생할 수 있습니다. 계산기에서 “금리”와 “대출기간”을 바꿔보면 왜 한도가 달라지는지 감이 바로 잡힙니다.

실무 체크포인트: 계약 전에 이것만은 은행에서 “확정”받아야 합니다

계산기로 대략을 잡는 건 좋지만, 계약 전에는 은행에서 사전상담(가심사 수준)으로 최소한 아래 항목을 확인해야 안전합니다. 특히 “변동/혼합/주기형”처럼 금리 구조가 섞이면, 은행이 적용하는 산정 가정이 달라질 수 있어 계산기와 실제가 어긋나는 구간이 생깁니다.

• DSR 산정에 들어가는 기존 부채 목록: 누락되면 “계약 후 한도 축소” 리스크
• 상환방식/만기: 만기·거치 설정에 따라 월 상환액이 달라짐
• 스트레스 DSR 적용 여부: 지역·대출종류·시점에 따라 반영 방식 차이 가능
• 담보가치 평가 기준: 시세/감정가/KB시세 등 적용 방식 확인

※ “계산기 결과만 믿고 계약했다가 대출이 적게 나왔다”는 사례는 대부분, 기존 부채 반영/금리 가정/상환방식/담보평가 중 하나가 다르게 적용되어 발생합니다.

핵심 정리

• 한도는 보통 LTV(담보 상한) → DSR(소득 상한) 순으로 좁혀집니다
• DSR은 기존 대출이 많을수록 주담대 한도가 깎이는 구조입니다
• 스트레스 DSR 반영으로 예전보다 “체감 한도 축소”가 나타날 수 있습니다
• 계약 전에는 은행 사전상담으로 “산정 가정”을 확정하는 게 안전합니다